Chociaż zakup mieszkania czy domu jest podobną transakcją handlową jak nabywanie pary butów, znacznie wyższa kwota i brak finalnego wyrobu sprawiają, że nabiera ona innego znaczenia.
Nabywca nieruchomości naraża się na ryzyko zapłaty za produkt, który będzie odbiegał od opisu. Może też spotkać się z warunkami, które uniemożliwią mu dochodzenie swoich praw. Aby uniknąć problemów, warto zwrócić uwagę na szczegóły podpisywanej umowy deweloperskiej.
Z tego artykułu dowiesz się:
- Czym jest umowa deweloperska?
- Co powinna zawierać umowa deweloperska?
- Na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej?
- Jak wygląda podpisywanie umowy deweloperskiej u notariusza
Zacznijmy od tego, czym jest umowa deweloperska?
Kupowanie mieszkania deweloperskiego różni się od zakupu butów tym, że gotowy produkt przed zakupem można obejrzeć i przymierzyć.
W przypadku nieruchomości, potencjalny klient ma do wglądu jedynie ogólny opis z dołączoną do niego wizualizacją i rysunkami technicznymi. Nawet jeśli potrafi wyobrazić sobie wygląd przyszłego lokum, nie ma gwarancji, że po wybudowaniu lokal będzie właśnie tak wyglądał.
Realizacja inwestycji trwa miesiącami, a w tym czasie deweloper może zmienić materiały, zastosować inne technologie, czy napotkać na bariery architektoniczne trudne do obejścia.
Z drugiej strony, również dla dewelopera ważne jest, aby potencjalny klient kupił mieszkanie i zwrócił mu zainwestowane środki. Zabezpieczenie interesów obu stron stanowi podpisywana w obecności notariusza umowa deweloperska. Co to jest za dokument?
W ujęciu prawnym jest to formalne zobowiązanie się obu stron do podjęcia czynności, jakimi są zakup mieszkania przez klienta oraz przekazanie prawa własności przez dewelopera.
Umowa deweloperska nie gwarantuje jeszcze przejęcia lokalu na własność przez klienta. Aby to nastąpiło, strony muszą podpisać akt notarialny przekazania własności.
Specyfiką umowy deweloperskiej jest zawarcie w niej wszystkich istotnych informacji, dotyczących przedmiotu transakcji. Deweloper umieszcza w niej dane charakteryzujące nieruchomość zarówno pod względem lokalizacji, jak i wielkości czy wyposażenia.
Kupujący natomiast zobowiązuje się do wpłacania pieniędzy na podane konto w ściśle wyznaczonych terminach. Jak w przypadku każdej umowy, niespełnienie warunków przez jedną ze stron, powinno stwarzać drugiej stronie możliwość wycofania się z umowy lub zmiany jej zasad.
Przykładem może być obniżenie ceny nieruchomości, w przypadku przekroczenia terminu oddania budynku. Ponieważ wymienione informacje lub dodatkowe warunki nie zawsze są uwzględniane w umowie, przed jej podpisaniem warto na nie zwrócić uwagę.
Co powinna zawierać umowa deweloperska?
Informacje i dane, jakie powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej, stanowią bardzo długą listę. Oczywiście nie wszystkie znajdą się w każdym dokumencie, jednak warto wiedzieć przed jego podpisaniem, do czego powinien zobowiązać się wykonawca. Tylko wtedy klient będzie mógł zweryfikować, czy spełnił on swoje zobowiązania, a nieruchomość jest dokładnie taka, za jaką zapłacił nabywca.
Jako ciekawostkę można podać przykład wykonania mieszkań, których powierzchnia została zmniejszona o 1-1,5% na rzecz klatek schodowych. Klient nieświadomy, że taka możliwość istnieje, nie zweryfikuje tego, a jeśli stwierdzi niezgodność po przejęciu mieszkania (np. przy układaniu glazury), nie będzie już mógł dochodzić swoich praw.
Do standardowych informacji, jakie powinna zawierać umowa, zaliczają się:
- dane dotyczące stron umowy i pozwalające na ich identyfikację,
- opis przedmiotu umowy i jego lokalizacji,
- data i miejsce sporządzenia umowy,
- dane dotyczące pozwolenia na budowę,
- cena nieruchomości,
- dokładny opis nieruchomości,
- terminy rozpoczęcia i zakończenia prac, przekazania informacji o odbiorze lokalu, przeniesienia praw na nabywcę,
- informacje dotyczące finansów – kwoty, terminy spłat, rachunek powierniczy, odsetki i kary umowne.
W opisie nieruchomości powinny znaleźć się:
- cechy mieszkania lub domu, będącego przedmiotem umowy,
- opis powierzchni,
- opis rozkładu pomieszczeń,
- zdefiniowanie sposobów wykonywania pomiarów,
- zakres i standard prac wykończeniowych.
Ponadto umowa z deweloperem musi zawierać zobowiązanie do wzniesienia budynku, wyodrębnienia lokalu i przeniesienia praw własności na nabywcę. Niezbędne są też zgody bankowe i wierzycieli, warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej i zwrotu wpłaconych środków.
Na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej?
Podpisanie umowy deweloperskiej jest równoznaczne z podjęciem pewnego zobowiązania, ale też z wyrażeniem zgody na warunki, które stawia druga strona. Dlatego brak jakiegoś zapisu może skończyć się tym, że nieświadomy klient zapłaci ogromne odsetki lub też nie zapłaci ich deweloper, który nie dotrzymał terminu. To jedna z kwestii, na którą trzeba bezwzględnie zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy.
Drugim aspektem jest określenie warunków, w jakich każda ze stron może odstąpić od umowy. Z pewnością przyczyną nie może być zmiana zdania przez klienta, który znalazł sobie inną nieruchomość, w ciekawszym miejscu lub za niższą cenę.
Podpisując dokument, zobowiązuje się do odbioru lokalu i wniesienia opłaty. Podobnie deweloper nie może odstąpić od umowy bez powodu, np. sprzedając zarezerwowany lokal innemu klientowi.
Istotna jest też ochrona środków finansowych nabywców. Nie ma już możliwości dokonania wpłaty zaliczki na poczet budowy na konto dewelopera, który jeszcze nie rozpoczął prac.
Obecnie deweloper może otworzyć rachunek powierniczy otwarty lub zamknięty, na który klienci wpłacają środki finansowe, np. w ratach. Rozliczenie prowadzi bank, który wypłaca pieniądze deweloperowi po zakończeniu pewnego etapu budowy, określonego w harmonogramie (rachunek otwarty) lub po zakończeniu budowy i przeniesieniu własności (rachunek zamknięty).
Podpisywanie umowy deweloperskiej u notariusza
Umowa deweloperska w formie aktu notarialnego wymaga udziału notariusza. Sporządzony w ten sposób dokument, daje prawo obu stronom do dochodzenia swoich roszczeń przed sądem.
Przyjęło się, że ze względu na częste korzystanie z usług biur notarialnych, to deweloper wybiera odpowiedniego urzędnika. Jeśli jednak klient nie ma do niego zaufania, może zabrać na spotkanie z notariuszem swojego własnego doradcę.
Koszty umowy deweloperskiej są dzielone po połowie, pomiędzy obie strony. Natomiast koszt przeniesienia prawa własności ponosi nabywca. Za sporządzenie aktu notarialnego, notariusz pobiera opłatę zgodną z taksą. Jest ona uzależniona od wartości przedmiotu umowy.
I tak na przykład dla mieszkań o wartości od 60 000 do 1 000 000 zł wynosi 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Ponadto trzeba też zapłacić około 100-200 zł za każdy wypis.