Przyjęcie zobowiązania finansowego w formie kredytu lub pożyczki oznacza konieczność zabezpieczenia interesów pożyczkodawcy. W przypadku dużych kwot nie zawsze wystarczające są stałe dochody, dlatego instytucje takie jak banki czy kasy pożyczkowe wnoszą o ustanowienie hipoteki. Dla większości z nich jest to najskuteczniejsza i najpewniejsza forma zabezpieczenia kredytu. Czym jest hipoteka, jakie są jej rodzaje i jakich wymaga czynności?
Co to jest hipoteka?
Pojęcie to definiuje Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.2019.2204). W poświęconym jej dziale II zamieszczono szczegółowe informacje na temat istoty hipoteki, obciążanych nią praw oraz wiele innych regulacji szczegółowych dotyczących m.in. administrowania czy przeniesienia wierzytelności. Obciążenie może obejmować prawo własności nieruchomości (zabudowań lub gruntów), prawo do użytkowania wieczystego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawo spółdzielcze do lokalu.
W ujęciu prawnym hipoteka jest formą ograniczonego prawa rzeczowego, zazwyczaj ustanawianą na potrzeby zabezpieczenia interesów kredytodawcy. Sporządzenie wiarygodnej prawnie umowy między bankiem i klientem niekiedy wymaga udziału notariusza. Hipoteka służy wyłącznie zabezpieczeniu wierzytelności pieniężnych. Dlatego jej istotnym elementem jest określenie sumy, wyrażonej w takiej samej walucie, w jakiej udzielono kredytu.
Na czym polega ustanowienie hipoteki?
Ustanowienie hipoteki sprowadza się do zawarcia odpowiedniej umowy pomiędzy instytucją finansową a kredytobiorcą. W treści dokumentu zawarte są informacje o formie hipoteki, obciążeniu praw do nieruchomości (całkowitych lub częściowym, jeśli dom czy mieszkanie mają współwłaściciela), czy wartości pieniężnej, na jaką jest obciążona nieruchomość.
Do podpisania takiej umowy nie zawsze jest niezbędna obecność notariusza, co potwierdza uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 2007 r. (sygn. akt III CZP 50/07). Sporządzenie aktu notarialnego sprawia jednak, że dłużnik jest zwolniony z obowiązku dopełniania formalności. Opłata za sporządzenie dokumentu jest pobierana zgodnie z taksą notarialną, którą określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U.2018.0.272).
Dokument sporządzony w formie pisemnej, w trybie art. 95 Prawa bankowego powinien zawierać informacje takie jak:
- suma hipoteki oraz waluta,
- daty złożenia oświadczeń właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki oraz banku o przyznaniu kredytu,
- numer księgi wieczystej nieruchomości,
- informacje o zabezpieczanej wierzytelności,
- dane wierzyciela i dłużnika,
- pieczęć oraz dwa podpisy pracowników banku.
Wyróżnia się trzy rodzaje hipoteki.
Hipoteka umowna jest formą umowy pomiędzy bankiem i dłużnikiem, a jej podpisanie wymaga oświadczenia woli właściciela nieruchomości.
Hipoteka przymusowa jest narzucona przez sąd lub prokuratora i stwierdzona tytułem wykonawczym (Ustawa z dnia 17.06.1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, Dz. U. z 2019 r. poz. 1438). Jeżeli jedna nieruchomość nie w pełni zabezpiecza wierzyciela, to można ustanowić hipotekę łączną.
Hipoteka łączna obciąża więcej niż jedną nieruchomość jednocześnie i może powstać także w razie podziału nieruchomości. W jej przypadku obciążenie obejmuje wszystkie nieruchomości utworzone przez ten podział.
Jaki jest cel ustanowienia hipoteki?
Ustanowienie hipoteki w dowolnej formie ma na celu zabezpieczenie interesów wierzyciela. W przypadku podpisywania umowy kredytowej na dużą kwotę wierzyciel, ma prawo zagwarantować sobie zwrot pieniędzy wraz z kosztami egzekucyjnymi. Stałe dochody nie stanowią takiej gwarancji, gdyż w każdej chwili mogą zostać utracone, a dłużnik straci możliwość spłaty rat.
Hipoteka umowna jest dobrowolnym zobowiązaniem dłużnika do pokrycia kwoty kredytu środkami uzyskanymi ze sprzedaży nieruchomości. Jeśli zalega on ze spłatą rat, a bank wyczerpie wszystkie środki windykacji, odzyskanie kwoty zobowiązania jest możliwe przez sprzedaż domu czy mieszkania.
Warto zaznaczyć, że ustanowienie hipoteki nie jest jednoznaczne z przejęciem praw do nieruchomości. Dłużnik nadal pozostaje jej właścicielem i podejmuje wszelkie decyzje, włącznie ze sprzedażą. Hipoteka umowna i przymusowa są przypisane do nieruchomości.
Wpis hipoteki do księgi wieczystej
Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na nieruchomości jako zabezpieczenia umowy kredytu czy pożyczki i zawarcie umowy z bankiem nie wyczerpują jeszcze wszystkich czynności, jakie trzeba wykonać przy korzystaniu z tej formy zabezpieczenia. Niezbędny jest też wpis hipoteki do księgi wieczystej. Dopiero po dopełnieniu tej formalności powstaje ona rzeczywiście. Pomimo to jednak nieruchomość zostaje obciążona już w chwili złożenia wniosku, czyli wstecznie.
Warto też dodać, że okres ustanowienia hipoteki może trwać nawet kilka lat. Z tego powodu banki często wprowadzają tzw. ubezpieczenia pomostowe, które stanowią zabezpieczenie do czasu, aż zostanie dokonany formalny wpis hipoteki do księgi wieczystej.