Zawarcie umowy nie gwarantuje jeszcze, że obie strony jej dopełnią. Warto wykorzystać dostępne rozwiązania, które zwiększają bezpieczeństwo zawarcia transakcji. Jednym ze sposobów na to jest depozyt notarialny, który jeszcze nie cieszy się w Polsce dużą popularnością pomimo tego, że stanowi skuteczną metodę zabezpieczenia transakcji. Na czym to polega?
Depozyt notarialny – czym jest?
Depozyt notarialny jest sposobem na skuteczne zabezpieczenie transakcji przeróżnego typu. Może dotyczyć obrotu nieruchomościami, papierami wartościowymi i nie tylko. Z art. 108 ustawy Prawo o notariacie notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej.
To oznacza, że ma on prawo przyjąć w przechowywanie np. środki pieniężne, których wymaga zawarcie danej umowy. Jest to skuteczne zabezpieczenie różnych transakcji – m.in. dotyczących nieruchomości. Sprzedający dzięki temu ma pewność, że zainteresowany kupnem posiada środki, które są potrzebne do zawarcia umowy. W takim celu notariusz sporządza akt notarialny, a także otwiera specjalny rachunek bankowy, na którym znajdą się środki. Wówczas dokumenty czy też pieniądze mogą trafić wyłącznie do osoby wymienionej w protokole, ewentualnie do jej prawnego przedstawiciela.
Jak działa depozyt notarialny?
Instytucja depozytu notarialnego musi być zastosowana zgodnie z przepisami przewidzianymi we wspomnianej ustawie Prawo o notariacie. Z przyjęcia pieniędzy sporządzany jest protokół, a możliwe to jest dopiero wówczas, gdy środki te będą się znajdować na specjalnym koncie depozytowym notariusza. Chodzi o rachunek, który jest przeznaczony wyłącznie do celów depozytowych.
Do zawarcia aktu notarialnego niezbędne są następujące informacje: imiona, nazwisko, imię ojca i matki, numer PESEL, data urodzenia oraz miejscowość, stan cywilny, adres zamieszkania, ewentualnie adres do doręczeń, rodzaj dokumentu tożsamości (jego seria i numer), a także obywatelstwo.
W dokumencie należy wskazać osobę, która ma odebrać depozyt – trzeba podać jej dane osobowe, a także określić, jakie należy spełnić warunki, aby ten depozyt mógł być odebrany. Na przykład środki z rachunku depozytowego trafią do strony sprzedającej w przypadku, gdy kupującemu zostanie wydana nieruchomość.
Kiedy należy skorzystać z depozytu notarialnego?
Depozyt notarialny stosuje się najczęściej w przypadku obrotu nieruchomościami, w których środki do zapłaty za ową nieruchomość nie pochodzą z kredytu. Natomiast ogólnie ta instytucja ma zastosowanie we wszelkiego typu transakcjach, w których zapłata ma nastąpić ze środków własnych kupującego. Tym samym obie strony transakcji zyskują zabezpieczenie. Sprzedający ma pewność, że zainteresowany zakupem ma środki niezbędne do danego zakupu i wie, kiedy pieniądze te trafią do niego z rachunku depozytowego. Zasady wydania pieniędzy są określone w sporządzanym akcie. Natomiast kupujący zabezpiecza się w ten sposób, że środki trafią do sprzedającego dopiero po spełnieniu określonych warunków.
W przypadku gdy nie dojdzie do zawarcia umowy, pieniądze zostaną zwrócone przez notariusza stronie, która miała nabyć np. nieruchomość, ale z pewnych względów do transakcji nie doszło. Jednocześnie nie ma przepisów, które nakazywałyby w przypadku takiej transakcji zastosowanie instytucji depozytu notarialnego. To pozostaje kwestią ustaleń pomiędzy stronami umowy.
Ponadto depozyt notarialny ma zastosowanie wyłącznie wówczas, gdy towarzyszy czynności notarialnej, która jest dokonywana w kancelarii.
Co może zostać ujęte w depozyt notarialny?
W depozycie notarialnym mogą być złożone środki pieniężne w walucie polskiej lub obcej oraz papiery wartościowe. Jeśli chodzi o te ostatnie, to mamy tutaj na myśli akcje, obligacje, czeki, weksle i nie tylko.
Takie zabezpieczenie można uzgodnić już na etapie zawierania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Można ustalić, że cała kwota lub część pieniędzy, które mają trafić do sprzedającego, ma się znaleźć w depozycie notarialnym, a dokładnie na rachunku depozytowym. Natomiast w przypadku papierów wartościowych wygląda to inaczej – zostaną one przyjęte do depozytu wówczas, gdy mają postać fizyczną. Ponadto notariusz może przyjąć w depozyt dokumenty dowolnego typu – mogą one być zarówno zamknięte w kopertach, jak i zapisane na elektronicznych nośnikach danych.
Natomiast do depozytu notarialnego nie mogą trafić dzieła sztuki, biżuteria czy antyki. Nie może to być również sposób na zabezpieczenie środków, które mają być wypłacone np. dziecku, kiedy ukończony ono 18 lat.
Uwaga: notariusz ma możliwość odmowy przyjęcia depozytu.
Koszty depozytu notarialnego
Skorzystanie z instytucji depozytu notarialnego jest płatne. Koszt został ustalony w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Wynosi połowę stawki maksymalnej przewidzianej dla danej kwoty. Należy doliczyć do tego podatek VAT i koszt wypisów aktu notarialnego.
Jeśli do depozytu notarialnego trafi 300 tys. zł, taksa notarialna wyniesie maksymalnie 985 zł netto (1211,55 zł brutto).
Czy depozyt notarialny można stracić? Terminowość depozytu notarialnego
Depozyt notarialny nie może być stracony ani zajęty z jakiegokolwiek tytułu. Środki złożone w ramach takiego depozytu znajdują się na specjalnym rachunku bankowym utworzonym przez kancelarię notarialną. Notariusz nie ma prawa korzystania z tych pieniędzy, nie może nimi dysponować. Ponadto jest on osobą zaufania publicznego. Czynność dokonania wpłaty środków na rachunek depozytowy jest objęta tajemnicą zawodową notariusza – nie powinien się o niej dowiedzieć nikt poza stronami umowy.
Środki nie mogą trafić do sprzedającego bez spełnienia przez niego określonych warunków, np. wydania nieruchomości. W przypadku gdy umowa nie dojdzie do skutku, pieniądze zostaną wypłacone stronie, która je wpłaciła. Zatem nie istnieje ryzyko utraty środków z depozytu notarialnego.
W sporządzonym protokole notariusz podaje termin, w którym strony umowy mają dopełnić poszczególnych czynności. W przypadku gdy w tym czasie nie zostaną one zrealizowane, środki rachunku depozytowego mogą być zwrócone temu, kto je wpłacił.
Czy depozyt notarialny jest bezpieczny?
Depozyt notarialny jest w Polsce wciąż mało popularnym rozwiązaniem, a tymczasem stanowi on bardzo dobrą formę zabezpieczenia dopełnienia transakcji. Ochronie podlegają obie strony umowy – sprzedający ma pewność, że zdecydowany na zakup posiada środki niezbędne do dopełnienia transakcji. Wie również, po spełnieniu jakich warunków pieniądze zostaną mu wypłacone. Nabywca natomiast ma gwarancję, że jego środki trafią do sprzedającego dopiero, kiedy np. zostanie mu wydana nieruchomość. Depozyt notarialny jest skutecznym sposobem na zabezpieczenie dopełnienia umowy i stosowany jest najczęściej w przypadku transakcji zakupu nieruchomości, w których nie jest wykorzystywany kredyt bankowy.
Środki pieniężne czy papiery wartościowe złożone w depozyt notarialny są bezpieczne i nie mogą być przez kogokolwiek zajęte. Zostaną wypłacone sprzedającemu wyłącznie po spełnieniu przez niego warunków ustalonych w protokole.
Czy można nakazać oddanie rzeczy w depozyt notarialny?
Wpłacenie pieniędzy do depozytu notarialnego nie może być wymagane przez notariusza ani drugą stronę do zawarcia umowy. Skorzystanie z tej instytucji jest wyłącznie kwestią ustaloną pomiędzy stronami – jeśli ich wolą jest zastosowanie zabezpieczenia w formie depozytu notarialnego, to mają taką możliwość.