Nieruchomość może zostać wykorzystana przez jej właściciela na różne sposoby, a jednym z nich jest użycie jej jako skutecznego sposobu zabezpieczenia własnego utrzymania w przyszłości. Taką możliwość daje każdemu właścicielowi nieruchomości umowa o dożywocie (znana również jako umowa dożywocia), regulowana na gruncie Kodeksu cywilnego (art. 908-916).
Umowa dożywocia – czym jest?
Zgodnie z aktualnymi regulacjami prawnymi za umowę o dożywocie uznaje się taką, która w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na rzecz nabywcy zobowiązuje go do zapewnienia zbywcy przedmiotowej nieruchomości dożywotniego utrzymania. Nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, a także zapewnić mu odpowiednią pomoc oraz pielęgnowanie w chorobie i własnym kosztem sprawić pogrzeb, który jest zgodny ze zwyczajami miejscowymi.
Umowy dożywocia mogą być zawierane także przez młodych właścicieli nieruchomości, jednak w Polsce najczęściej tego rodzaju umowy są zawierane przez osoby w starszym wieku, które w ten sposób chcą zabezpieczyć sobie życie w godnych warunkach do swojej śmierci.
Co zawiera umowa dożywocia?
W każdej zawartej umowie dożywocia musi znaleźć się przeniesienie prawa własności nieruchomości na nabywcę, a także precyzyjne określenie zakresu i rodzaju zobowiązań, jakie będzie świadczyć nabywca na rzecz dożywotnika. Zapisy dotyczące tej kwestii, znajdujące się w art. 908 Kodeksu cywilnego, należy traktować jedynie jako ogólne wytyczne, które należy uzupełnić o szczegółowy zestaw zasad w zakresie opieki nabywcy nad dożywotnikiem.
Dzięki temu obie strony unikają wielu potencjalnych nieporozumień na tym tle, a w razie konieczności mogą one stać się podstawą do ewentualnego dochodzenia roszczeń dla każdej ze stron. Co istotne, zapisy dotyczące opieki nie muszą odnosić się wyłącznie do jednej osoby – mogą to być zarówno właściciele danej nieruchomości (jeden lub wszyscy), jak też bliskie im osoby, np. mąż lub żona. Wraz ze śmiercią jednego z takich dożywotników obowiązki nabywcy ulegają proporcjonalnemu zmniejszeniu.
Zasady zawarcia umowy dożywocia
Jak każda inna umowa zawierana na gruncie polskiego prawa dotycząca przeniesienia własności, tak i umowa o dożywocie musi być zawarta w formie aktu notarialnego, aby jej zapisy były ważne i wiążące dla stron.
Zgodnie z obowiązującymi w Polsce normami prawnymi umowa dożywocia to umowa odpłatna, zobowiązująca oraz wzajemna, a jej przedmiot może stanowić dowolna nieruchomość gruntowa, lokalowa albo budynkowa (w tym m.in. dom jednorodzinny, lokal mieszkalny lub użytkowy, grunty rolne oraz leśne i działka rekreacyjna). Dożywotnikiem może zostać wyłącznie osoba fizyczna, nie ma natomiast żadnych ograniczeń co do tego, kto może być nabywcą.
Co ważne, zapisy Kodeksu cywilnego w żaden sposób nie zobowiązują dożywotnika do przenoszenia na nabywcę całości praw własności do danej nieruchomości. W praktyce oznacza to więc, że możliwe i w pełni zgodne z obowiązującym prawem (a zatem wiążące dla nabywcy) jest zawarcie umowy o dożywocie, która będzie dotyczyć wyłącznie określonej części udziałów w danej nieruchomości (udział we współwłasności).
Umowa dożywocia – wady i zalety
Do bezdyskusyjnych zalet zawarcia umowy o dożywocie należy fakt uzyskania przez zbywcę (przyszłego dożywotnika) opieki i pomocy do końca życia. Konstrukcja umowy pozwala na precyzyjne określenie zasad wspólnego życia dla nabywcy i dożywotnika, co jest kolejnym plusem.
Wśród wad tego rozwiązania należy wymienić długotrwałość zobowiązania – jest ono podejmowane na wiele lat. W związku z tym strony muszą liczyć się ze zwiększonym ryzykiem wystąpienia konfliktów pomiędzy nimi w trakcie trwania umowy.
Istotnym mankamentem umowy o dożywocie jest również fakt, że jest to umowa bardzo trudna do rozwiązania, a decyzję w tej sprawie podejmuje zawsze sąd. W niektórych sytuacjach może się to okazać niekorzystne dla dożywotnika, dlatego tym bardziej warto zadbać o odpowiednie skonstruowanie umowy i zawarcie w niej zapisów skutecznie zabezpieczających interesy obu stron.
Skutki zawarcia umowy dożywocia
Jedną z najistotniejszych konsekwencji prawnych zawarcia przez właściciela danej nieruchomości umowy o dożywocie jest natychmiastowe przeniesienie własności na nabywcę, co dzieje się z chwilą zawarcia umowy dożywocia. Oznacza to, że taka nieruchomość od tej chwili jest wyłączona z dziedziczenia, ponieważ zyskała nowego właściciela.
Umowa dożywocia a zachowek
W kontekście ewentualnego roszczenia o zachowek, wysuwanego przez spadkobierców właściciela takiej nieruchomości, należy pamiętać, że umowa o dożywocie nie jest tożsama z darowizną ani z dziedziczeniem testamentowym. Tak więc spadkobiercy dożywotnika nie mogą żądać zachowku od wartości przedmiotowej nieruchomości, ponieważ przeszła ona odpłatnie na własność nabywcy z chwilą zawarcia umowy o dożywocie z dożywotnikiem (zbywcą).
Zagadnienia, których wyjaśnienie znajdziesz u nas: