Zgodnie z art. 603-604 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (t.j. DZ.U. 2019 r. poz. 1145, 1495.) umowa zamiany to umowa zawarta między dwoma stronami dotycząca wymiany dóbr pomiędzy nimi bez użycia pieniądza. Każda ze stron zobowiązuje się w umowie do przeniesienia na drugą stronę własności rzeczy albo innego prawa majątkowego w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy lub innego prawa majątkowego.
Czym jest umowa zamiany?
Umowa zamiany jest konsensualna (czyli skuteczna dzięki samemu porozumieniu stron), kauzalna, odpłatna, wzajemna oraz dwustronnie zobowiązująca. Co szczególnie istotne, zawarcie tego rodzaju umowy w większości przypadków nie wymaga konkretnej formy – wyjątkiem są umowa zamiany nieruchomości lub spadku, kiedy wymagane jest sporządzenie jej w formie aktu notarialnego. Należy ponadto pamiętać, że do zamiany stosowane są regulacje prawne odnoszące się do umowy sprzedaży.
Rodzaje umów zamiany
Na gruncie polskiego prawodawstwa umowa zamiany może dotyczyć zarówno własności rzeczy, jak i dowolnego innego prawa majątkowego. Najczęściej zawieranymi rodzajami umów zamiany są:
Umowa zamiany nieruchomości
Z uwagi na obowiązujące regulacje prawne wymagane jest zawarcie jej w formie aktu notarialnego. Oprócz oświadczeń stron do przeniesienia swojego prawa własności na stronę wskazaną w umowie oraz co do uiszczenia stosownej dopłaty w przypadku różnicy wartości zamienianych nieruchomości, dokument przygotowany przez notariusza musi w treści zawierać postanowienia co do wydania poszczególnych nieruchomości w posiadanie drugiej strony umowy. Notariusz przystępując do sporządzenia i odczytania aktu notarialnego sprawdza tożsamość stawających do aktu osób na podstawie ważnych dokumentów tożsamości. Co więcej każdy akt notarialny zawiera informację, o stronach czynności, wartości przedmiotów umowy, terminach i kwotach zapłaty, terminie wydania przedmiotów umowy, a także wniosek wieczystoksięgowy do właściwych ksiąg wieczystych. Na końcu aktu notarialnego zawsze widnieje informacja jakie opłaty i w jakiej wysokości będą pobrane w związku z dokonaną czynnością.
Ponadto konieczne jest precyzyjne wskazanie wartości nieruchomości – wycena ta może być sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego, jednak w tym przypadku niezbędne jest dołączenie do umowy operatu szacunkowego. W umowie zamiany musi się również znaleźć oświadczenie stron dotyczące zapoznania się przez nie ze stanem nieruchomości i braku zastrzeżeń lub wskazaniu zastrzeżeń w tym zakresie.
Umowa zamiany pojazdu
W przypadku umów zamiany dotyczących pojazdów nie ma konieczności zawierania ich w formie aktu notarialnego – wystarczy forma pisemna, zaś sam dokument musi spełniać określone warunki. Przede wszystkim niezbędne jest umieszczenie w umowie danych osobowych właścicieli zamienianych pojazdów (imiona i nazwiska, adresy, numery PESEL i numery dowodów osobistych z datą ważności). Oprócz tego trzeba podać opisy zamienianych pojazdów, w tym marki, numery rejestracyjne oraz roczniki. Umowa zamiany samochodu powinna zawierać również numery VIN i oznaczenia modeli, a także ewentualnie wskazywać wady czy uszkodzenia pojazdów.
Niezależnie jednak od tego, jaka umowa przy zamianie samochodów zostanie zawarta, koniecznie należy do niej dołączyć dokumenty aut, które stanowią przedmiot wymiany – dowód rejestracyjny, karta pojazdu, potwierdzenie opłacenia OC. W umowie należy także podać liczbę kluczyków oraz precyzyjnie określić, w jaki sposób strony dzielą się kosztami. W przypadku różnicy w wartości pojazdów i ewentualnej konieczności dopłaty informację na ten temat trzeba umieścić w umowie.
Umowa zamiany a podatek
Co do zasady obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych (a do takich należy umowa zamiany) ciąży solidarnie na obu stronach zawieranej transakcji. W praktyce oznacza to, że strony powinny podzielić się kosztami podatkowymi po równo, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, by strony zapłaciły podatek w dowolnie ustalony między sobą sposób. Możliwe jest więc, że koszty poniesie tylko jedna ze stron.
Przy umowie zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu podstawą opodatkowania będzie różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali. Natomiast w pozostałych przypadkach podstawą opodatkowania będzie wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek;
Co istotne, termin przewidziany na zapłatę podatku wynosi 14 dni od zawarcia umowy zamiany, a w przypadku zamiany przedmiotów, do których zastosowanie mają różne stawki podatkowe, należy go uiścić według najwyższej stawki.
Należy pamiętać, że Notariusz przy umowie zamiany dokonanej w formie aktu notarialnego ma obowiązek pobrać wszystkie opłaty w tym należny podatek od czynności cywilnoprawnych przy danej czynności i przekazać go wraz z rejestrem podatku od czynności cywilnoprawnych i wypisami aktów notarialnych do właściwego Urzędu Skarbowego.