Rynek wynajmu mieszkań w Polsce, choć zauważalnie mniejszy niż w krajach zachodnich, do wybuchu pandemii COVID-19 rozwijał się w naszym kraju bardzo prężnie. Sukcesywnie rosła również liczba Polaków, dla których wynajem nieruchomości stanowił istotne źródło przychodów. Na chwilę obecną właściciel nieruchomości może wynająć najemcy swój lokal bądź na zasadach określonych w kodeksie cywilnym (najem zwykły), bądź na zasadach najmu okazjonalnego.
Najem okazjonalny pojawił się w polskim porządku prawnym po wprowadzeniu w życie z dniem 28 stycznia 2010 r. nowelizacji ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733 z późn. zm.). Ustawa ta szczegółowo reguluje kwestie związane z wzajemnymi prawami i obowiązkami właścicieli lokali mieszkalnych i ich lokatorów, jak również zasady, na których wynajmujący może wypowiedzieć najemcy stosunek najmu.
Co istotne, do wejścia w życie wspomnianej nowelizacji, obowiązujące przepisy prawa w znaczącym stopniu utrudniały wynajmującemu skuteczne wypowiedzenie stosunku najmu i odzyskanie swojego lokalu od najemcy. Instytucja najmu okazjonalnego ma w intencji ustawodawcy stanowić narzędzie likwidujące dotychczasową nierówność praw między wynajmującym a najemcą. Ze względu na to, iż wokół tego rodzaju najmu narosły liczne mity, a w Internecie krąży wiele nieprawdziwych informacji, poniżej opisujemy, co to jest najem okazjonalny, czym się różni od zwykłego najmu i dlaczego ta forma jest korzystna zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy.
Czym jest najem okazjonalny?
Zgodnie z założeniami przyjętymi przez ustawodawcę, najem okazjonalny stanowi szczególny rodzaj najmu lokalu mieszkalnego. Jeśli chodzi o moc prawną, umowa najmu okazjonalnego nie różni się niczym od zwykłego najmu – oba typy umów są równorzędne. Co jednak niezwykle ważne z perspektywy właściciela wynajmującego komuś swoją nieruchomość, właściwie sporządzona umowa najmu okazjonalnego umożliwia znacznie szybsze usunięcie nieuczciwego najemcy, niż standardowa umowa najmu. Ponadto, co równie istotne, najem okazjonalny daje najemcy pewność, iż wynajmujący nie zerwie zawartej umowy bez konkretnego powodu – jest to gwarantowane zapisami ustawy o ochronie praw lokatora.
Różnice między najmem zwykłym a najmem okazjonalnym
Pomiędzy najmem okazjonalnym a najmem zwykłym istnieje szereg różnic, spośród których najbardziej istotne są następujące:
- wynajmującym może być wyłącznie osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu lokali,
- umowa najmu okazjonalnego może być zawarta tylko na czas określony, przy czym okres wynajmu nie może być dłuższy niż 10 lat,
- zarówno umowa, jak i ewentualne późniejsze zmiany znajdujących się w niej zapisów lub aneksy, muszą przyjąć formę pisemną – w przeciwnym razie są nieważne,
- właściciel wynajmowanego lokalu (wynajmujący) jest ustawowo zobowiązany do zgłoszenia faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego we właściwym urzędzie skarbowym w terminie do 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. W przypadku niedochowania tego terminu umowa jest traktowana jak umowa najmu zwykłego ze wszystkimi tego faktu konsekwencjami,
- ze względu na szczególne wymagania formalne (czyli konieczność złożenia przez najemcę w formie aktu notarialnego oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji) koszty najmu okazjonalnego są wyższe, niż w przypadku zwykłej umowy najmu.
Kiedy możemy podpisać umowę najmu okazjonalnego?
Ustawa o ochronie praw lokatorów jasno określa warunki, które muszą zostać spełnione zarówno przez wynajmującego, jak i najemcę, aby strony mogły skutecznie zawrzeć umowę najmu okazjonalnego. Po pierwsze, zarówno wynajmujący, jak i najemca muszą być osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej. Drugim warunkiem, jaki należy spełnić, jest posiadanie przez wynajmującego pełni praw własności do lokalu przeznaczonego na wynajem.
Kolejna kwestia to przeznaczenie wynajmowanej nieruchomość – musi ona być w całości przeznaczona do celów mieszkaniowych. Ustawa wyłącza lokale usługowe i pomieszczenia biurowe z zakresu nieruchomości, które mogą zostać wynajęte na zasadach najmu okazjonalnego. Ponadto najemca jest zobowiązany ustawowo do załączenia wszystkich wymaganych przepisami prawa załączników do umowy, czyli:
- oświadczenia (w formie aktu notarialnego) o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się przez najemcę do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego na żądanie właściciela tego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu;
- dokumentu, w którym najemca wskazuje inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
- oświadczenia o zgodzie na zamieszkanie przez najemcę (i osoby z nim zamieszkujące) w lokalu wskazanym przez najemcę jako adres, pod którym zamieszka w przypadku eksmisji. Oświadczenie to musi być sporządzone i podpisane przez właściciela lub osobę posiadającą tytuł prawny do tego lokalu.
Może Cię zainteresować artykuł: Akt notarialny w praktyce
Czy do podpisania umowy najmu okazjonalnego jest potrzebny notariusz?
Do zawarcia samej umowy najmu okazjonalnego notariusz nie jest potrzebny, choć nic nie stoi na przeszkodzie, aby przyjęła ona formę aktu notarialnego, jeśli takie jest życzenie stron. Niemniej jednak ustawa o ochronie praw lokatorów nakłada na najemcę obowiązek załączenia do umowy oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji – i to oświadczenie musi (zgodnie z zapisami ustawy) mieć formę aktu notarialnego. Tak więc udział notariusza w formalnościach niezbędnych do zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest bezwzględnie konieczny.
W przypadku jakichkolwiek pytań dotyczących najmu okazjonalnego zachęcamy do kontaktu z naszą kancelarią notarialną – chętnie udzielimy potrzebnych informacji i rozwiejemy ewentualne wątpliwości.