Po zawarciu aktu notarialnego sprzedający nierzadko obawiają się, czy druga strona umowy okaże się uczciwa i zapłaci ustaloną kwotę. Przepisy przewidują możliwość zabezpieczenia zapłaty poprzez poddanie kupującego egzekucji z aktu notarialnego. Strony mogą też umówić się, że kupujący złoży gotówkę do depozytu notarialnego. Sposobem na przyspieszenie zaksięgowania środków jest z kolei posiadanie przez obie strony rachunku w tym samym banku.
Z chwilą podpisania aktu notarialnego nieruchomość staje się własnością kupującego, a sprzedający traci do niej wszystkie prawa.
Tyle tylko, że raczej nie spotykamy się z sytuacjami, w których kupujący przychodzi do kancelarii notarialnej z gotówką, lecz przelewa pieniądze na konto sprzedającego po zawarciu aktu notarialnego.
Do czasu wpłynięcia pieniędzy sprzedającemu pozostaje mieć nadzieję, że druga strona transakcji wywiąże się z obowiązku. Mówimy o kilkuset tysiącach złotych, więc nie są to sprawy błahe.
Polskie prawo nie przewiduje możliwości zastrzeżenia w akcie warunku, zgodnie z którym brak płatności w określonym terminie będzie skutkować powrotem własności do sprzedającego. Przepisy przewidują za to inne możliwości zabezpieczenia interesów sprzedającego.
Dowiedz się, na co zwrócić uwagę, podpisując umowę deweloperską
Art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego
Najczęściej stosowanym sposobem notarialnego zabezpieczenia zapłaty ustalonej ceny jest poddanie kupującego egzekucji z art. 777 par. 1 pkt. 4 lub 5 Kodeksu postępowania cywilnego.
Kupujący oświadcza, że zobowiązuje się zapłacić umówioną cenę w określonym terminie, a w przypadku braku dotrzymania zobowiązania godzi się na wszczęcie względem niego egzekucji.
Co art. 777 K.p.c. daje sprzedającemu?
Dla sprzedającego oznacza to, że w razie gdyby dłużnik nie dokonał zapłaty, może zwrócić się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca zamieszkania dłużnika z wnioskiem o nadanie aktowi klauzuli wykonalności.
W postępowaniu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym dłużnik poddał się egzekucji, sąd nie ocenia ważności czynności prawnej, a jedynie weryfikuje akt pod kątem spełnienia przesłanek zawartych w art. 777 § 1 k.p.c.
Klauzula nadawana jest niezwłocznie w ciągu maksymalnie 3 dni. Mając ją, sprzedający może złożyć wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego.
Komornik przeprowadza egzekucję z majątku dłużnika – w pierwszej kolejności z nieruchomości, która była przedmiotem aktu notarialnego, ale wbrew zobowiązaniu dłużnik nie dokonał za nią zapłaty.
Depozyt notarialny
Mniej popularnym sposobem zabezpieczenia płatności – choć umożliwiającym sprzedającemu łatwiejszy dostęp do pieniędzy – jest złożenie ich do depozytu notarialnego.
Art. 108 Ustawy prawo o notariacie przewiduje, że notariusz ma prawo przyjąć na przechowanie papiery wartościowe lub pieniądze w walucie polskiej lub obcej w celu wydania ich konkretnej osobie.
Notariusz przechowuje pieniądze, a następnie wydaje je określonej osobie. Depozyty mogą być z powodzeniem stosowane także przy spłacie, która następuje przy podziale majątku albo zniesieniu współwłasności lub w każdej innej sytuacji, w której strony uznają, że należy przedmiot lub dokument złożyć w takim depozycie – o ile jest on związany z czynnością notarialną.
Nie można depozytu notarialnego traktować niczym skrytki bankowej, w której właściciel może przechowywać cenne przedmioty albo pieniądze, które chce podarować dziecku po ukończeniu przez nie studiów.
Do sporządzenia protokołu, który jest potwierdzeniem złożenia depozytu sądowego, potrzebne są dane osoby, która składa w nim pieniądze lub papiery wartościowe oraz osoby, której mają zostać wydane.
Nie wystarczy przedyktować ich notariuszowi: przed dokonaniem czynności notariusz zawsze prosi strony o dokument tożsamości, więc przed udaniem się do kancelarii trzeba się upewnić, że mamy ze sobą ważny dowód lub paszport.
Dowiedz się, do czego potrzebny jest notariusz przy zakupie mieszkania
Ile kosztuje depozyt notarialny?
Przepisy nie rozstrzygają, która strona czynności ponosi koszty złożenia pieniędzy lub papierów wartościowych do depozytu. Przyjęło się, że przy umowie sprzedaży jest nim kupujący, ale strony mogą postanowić inaczej albo podzielić się kosztami.
Na koszt depozytu notarialnego składają się:
- 50 zł netto za sporządzenie protokołu depozytu,
- 20 zł netto za każdy miesiąc przechowywania,
- 6 zł netto za wypis aktu (każda rozpoczęta strona).
Pieniądze złożone do depozytu notariusz wpłaca na rachunek bankowy, co kwituje stosownym protokołem.
Konto w tym samym banku
Skoro obawy sprzedającego o to, czy kupujący zapłaci ustaloną kwotę, są potęgowane przez czas oczekiwania na wpływ pieniędzy na jego konto, można ten czas maksymalnie skrócić.
Przelewy na rachunki prowadzone w tym samym banku księgowane są dużo szybciej niż międzybankowe.
Sprzedający może jeszcze przed wizytą w kancelarii notarialnej dowiedzieć się, w jakim banku ma konto druga strona umowy i zawczasu założyć rachunek tylko po to, by szybciej otrzymać płatność. Po przelaniu pieniędzy na swój podstawowy ROR albo lokatę może zlikwidować nowe konto.