Umowa deweloperska

Na gruncie polskiego prawa kwestie związane z zawieraniem umów z deweloperami są regulowane przez ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r. nr 232 poz 1377). Ustawa ta jest powszechnie określana jako ustawa deweloperska i została wprowadzona do polskiego porządku prawnego przede wszystkim po to, by zapewnić właściwą prawną ochronę konsumentów kupujących mieszkania na rynku pierwotnym.

Przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej bardzo często dochodziło do poważnego naruszenia interesów konsumentów z uwagi na umieszczanie przez deweloperów w umowach zawieranych z klientami zapisów i postanowień niedozwolonych lub niekorzystnych (tzw. klauzul abuzywnych), a nawet w niektórych przypadkach zapisów niezgodnych z obowiązującym prawem.

Umowa deweloperska – definicja

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego definiuje umowę deweloperską jako umowę, na podstawie której deweloper (czyli przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie) zobowiązuje się po zakończeniu danego przedsięwzięcia deweloperskiego do wykonania jednej z następujących czynności:

  • ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę,
  • przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym,
  • przeniesienia na nabywcę użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności posadowionego na niej domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Ta sama ustawa zobowiązuje jednocześnie nabywcę do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Co zawiera umowa deweloperska?

Szczegółowe wymogi formalne i merytoryczne co do zawartości umowy deweloperskiej zostały określone w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (art. 22). Zgodnie z zapisami ustawy każda umowa deweloperska musi zawierać przynajmniej:

  • określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy,
  • cenę nabycia prawa do danej nieruchomości,
  • informacje dotyczące nieruchomości, w obrębie której deweloper będzie realizował swoją inwestycję budowlaną, w tym dane co do powierzchni działki, stanu prawnego nieruchomości (z oznaczeniem właściciela lub użytkownika wieczystego) oraz istniejących obciążeń hipotecznych i służebności,
  • określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, który jest przedmiotem umowy deweloperskiej lub określenie cech budynku, w którym ma się znajdować lokal mieszkalny stanowiący przedmiot umowy,
  • określenie usytuowania danego lokalu mieszkalnego w budynku,
  • określenie powierzchni oraz układu pomieszczeń, jak również standardu prac wykończeniowych wykonywanych przez dewelopera i ich zakresu,
  • dokładny termin przeniesienia na nabywcę prawa do nieruchomości,
  • wysokość oraz terminy lub warunki spełniania przez nabywcę świadczeń pieniężnych na rzecz dewelopera,
  • informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego (numer rachunku, zasady dysponowania zgromadzonymi środkami pieniężnymi, koszty prowadzenia rachunku),
  • informacje co do gwarancji bankowej (nazwa banku, wysokość gwarantowanej kwoty, termin obowiązywania gwarancji) albo gwarancji ubezpieczeniowej (nazwa ubezpieczyciela, gwarantowana kwota, termin obowiązywania gwarancji),
  • numer pozwolenia na budowę wraz z oznaczeniem organu, który je wydał, a także informacją czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone,
  • termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
  • określenie warunków, na jakich jest możliwe odstąpienie od umowy deweloperskiej wraz z określeniem sposobu zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę, jeśli skorzysta z prawa do odstąpienia od umowy,
  • określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron zawartej umowy deweloperskiej,
  • wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
  • oświadczenie nabywcy o tym, że odebrał prospekt informacyjny wraz z załącznikami, a także że zapoznał się z ich treścią i został poinformowany o możliwości zapoznania się w siedzibie dewelopera z inną dokumentacją dotyczącą danego przedsięwzięcia deweloperskiego – w szczególności z projektem architektoniczno-budowlanym, aktualnym stanem księgi wieczystej, kopią pozwolenia na budowę i sprawozdaniem finansowym dewelopera,
  • termin oraz sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
  • zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia praw własności tego lokalu i innych niezbędnych praw na nabywcę.

Jak przebiega zawarcie umowy deweloperskiej u notariusza?

Co do zasady zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego odbywa się w kancelarii notarialnej, choć w uzasadnionych sytuacjach może to nastąpić w innym miejscu (np. siedzibie dewelopera). Obowiązkiem notariusza jest zadbanie o stronę formalną zawieranej transakcji, a także weryfikacja zgodności treści umowy z obowiązującymi regulacjami prawnymi. Ponadto notariusz sprawdza, czy przedstawiony w treści umowy stan prawny nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy jest zgodny w istniejącymi wpisami w księdze wieczystej.

Notariusz zawsze w pierwszej kolejności sprawdzi tożsamość osób przystępujących do zawarcia umowy deweloperskiej na podstawie ważnych dokumentów tożsamości, po czym ustala, czy strony zapoznały się z treścią umowy (szczególnie nabywca). Jeżeli żadna ze stron nie zgłasza wątpliwości w zakresie zapisów znajdujących się w umowie, notariusz odczytuje treść umowy deweloperskiej i informuje strony o istocie umowy deweloperskiej oraz o wynikających z jej zawarcia obowiązkach. Po potwierdzeniu przez notariusza zgody na ustaloną treść umowy deweloperskiej notariusz odczytuje jej pełną treść stronom, a po odczytaniu następuje podpisanie umowy przez dewelopera, nabywcę (lub nabywców), a także przez notariusza.

Kiedy podpisuje się umowę deweloperską?

Umowę deweloperską (w rozumieniu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) zawiera deweloper z osobą, która podejmuje decyzję o zakupie lokalu mieszkalnego w budynku budowanym lub przewidzianym do wybudowania w przyszłości. Zgodnie z ustawowymi wymogami umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

deweloper buduje blok

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Najważniejsza różnica pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną polega na tym, że umowa deweloperska nakłada na dewelopera liczne ograniczenia i obliguje go do utrzymywania mieszkaniowego rachunku powierniczego. W przypadku umowy przedwstępnej deweloper ma możliwość kształtowania znajdujących się w niej zapisów w zasadzie dowolnie, co oznacza, że nabywca powinien zwrócić szczególną uwagę na treść podpisywanej przez siebie umowy.

Kto ponosi koszty sporządzenia umowy deweloperskiej?

Jeśli chodzi o koszt umowy deweloperskiej, to ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jednoznacznie stanowi, iż są one dzielone po połowie między dewelopera a nabywcę (art. 26 ust. 2). Warto jednak mieć na uwadze, iż umowa deweloperska to koszt sumarycznie wyższy, niż jedynie związana z jej sporządzeniem taksa notarialna. Należy bowiem uwzględnić także koszt wypisów z aktu notarialnego (po 1 dla dewelopera, nabywcy oraz sądu, a jeśli zakup nieruchomości był kredytowany przez bank, także 1 odpis dla banku). Ponadto niezbędne jest uiszczenie opłaty sądowej za wniosek o wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości, a od taksy notarialnej trzeba zapłacić także podatek VAT w wysokości 23%.