Na mocy umowy dożywocia jedna ze stron w zamian za przeniesienie na jej rzecz własności nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywającemu dożywotnie utrzymanie. Taka umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Wyjaśniamy, jakie dokumenty musi przynieść ze sobą do kancelarii notarialnej osoba zbywająca mieszkanie, jakie obowiązki podatkowe rodzi umowa dożywocia i czy podlega ujawnieniu w księdze wieczystej.
Umowa dożywocia jest zawierana przez właściciela nieruchomości (zbywca, określany też mianem dożywotnika) i nabywcę, określanego w przepisach jako zobowiązanego.
W umowie dożywocia właściciel nieruchomości przenosi jej własność na nabywcę. W zamian za to nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub bliskiej mu osobie dożywotnie utrzymanie.
Jak widać celem umowy dożywocia jest zapewnienie dożywotnikowi – osobie starszej lub chorej – opieki w zamian za przekazanie opiekunowi nieruchomości, która należy do tej osoby.
Umowa dożywocia została uregulowana w art. 908-916 Kodeksu cywilnego.
Wybór notariusza
Umowa dożywocia – jak każda umowa, której przedmiotem jest przeniesienie własności nieruchomości – wymaga formy aktu notarialnego. Wybierając kancelarię notarialną, w której dojdzie do zawarcia aktu, należy upewnić się, że notariusz zna specyfikę umowy dożywocia i zadba o interesy obu stron.
Jak należy to rozumieć? Umowy dożywocia są dziś w miastach stosunkowo rzadko zawierane. Częściej spotykamy się z nimi na wsiach. Młodzi notariusze z miast wojewódzkich mogli nie spotkać się z umową tego typu, więc mogą nie znać pewnych jej niuansów.
Stroną umowy jest osoba starsza, która może nie do końca rozumieć swoją sytuację. Łatwo ją zmanipulować do złożenia podpisu pod niekorzystnymi postanowieniami. Notariusz powinien zareagować, gdy zorientuje się, że jedna strona chce wykorzystać brak wiedzy drugiej.
Zachęcamy do zawarcia umowy w obecności notariusz Gabrieli Walewskiej, która prowadzi kancelarię w Warszawie. Przeprowadzi uczestników przez cały proces i zadba o odpowiednie reprezentowanie interesów obu stron.
Kluczowe elementy umowy dożywocia – co powinno się w niej znaleźć?
Umowa dożywocia powinna szczegółowo określać zobowiązania nabywcy nieruchomości, tak aby uniknąć w przyszłości ewentualnych nieporozumień, a także strony umowy, aby było jasne, kto może mieć oczekiwania, a kto – wysuwać roszczenia.
Poniżej wskazujemy inne elementy, które powinny zostać w niej zawarte.
- Określenie przedmiotu umowy dożywocia – może to być nieruchomość gruntowa, lokalowa, a także udział we współwłasności takiej nieruchomości, gospodarstwo rolne bądź prawo użytkowania wieczystego lub udział w takim prawie. W ramach umowy dożywocia nie można jednak dokonać przekazania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 1998 r., III CKN 219/98).
- Oświadczenie stron o braku przeciwwskazań do zawarcia umowy (w szczególności oświadczenie zbywcy, że jest właścicielem nieruchomości, a zawarcie umowy nie naruszy praw innych osób).
- Określenie warunków i terminu wydania przedmiotu umowy – czy dojdzie do tego w dniu podpisania aktu czy później?
Procedura zawierania umowy dożywocia. Obowiązkowe dokumenty
Umowa dożywocia dla swojej ważności wymaga formy aktu notarialnego.
Notariusz sporządzi umowę po zapoznaniu się z dokumentami:
- podstawa nabycia nieruchomości, którą poświadcza jeden z poniższych dokumentów:
- wypis aktu notarialnego, np. umowy sprzedaży, umowy darowizny,
- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- akt poświadczenia dziedziczenia,
- inne – należy spytać o to notariusza jeszcze przed spotkaniem.
- zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony. Ewentualnie, że nabycie jest zwolnione od podatku lub zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia, gdy:
- nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
- nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku, jeżeli czynność została dokonana po 1 stycznia 2007 roku.
- wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową, o ile została zawarta.
Jeśli umowa dotyczy samodzielnego lokalu z założoną księgą wieczystą, zbywca musi przedstawić także:
- numer księgi wieczystej,
- aktualne zaświadczenie wydane przez administratora budynku o braku zaległości w opłatach.
Jeśli umowa dotyczy nieruchomości gruntowej (działki), to zbywca musi również dostarczyć:
- aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek znajdujących się w księdze wieczystej wydany przez starostę,
- jeżeli w wyniku zbycia nastąpi wydzielenie działki do nowej księgi wieczystej – aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej.
Strony stawiające się u notariusza muszą także okazać dowód osobisty.
Sprawdź również: Jaka jest różnica między umową dożywocia a darowizną?
Prawo dożywocia a wpis w księdze wieczystej
Prawo dożywocia powinno zostać wpisane w III dziale księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, której dotyczy.
Zgodnie z art. 7 pkt 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia.
Zobowiązania wymienione w umowie i powiązane z prawem dożywocia obciążają każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej.
Zawarcie umowy dożywocia nie niesie za sobą konieczności zapłaty podatku od spadków i darowizn. Nabywca nieruchomości musi jednak liczyć się z obowiązkiem uiszczenia podatku w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Naliczony podatek jest odprowadzany do Skarbu Państwa przez notariusza.
Jak postępować po zawarciu umowy?
W umowie strony określają, do jakich działań na rzecz dożywotnika jest zobowiązany nabywca.
Jeśli nie uregulowano tych kwestii, to zastosowanie znajdą przepisy Kodeksu cywilnego, który przewiduje, że: „w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, zapewniać mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, odpowiednią pomoc i opiekę w chorobie oraz wyprawić mu własnym kosztem pogrzeb, odpowiadający zwyczajom miejscowym”.
W doktrynie i orzecznictwie przyjęło się, że utrzymanie zbywcy i ewentualnie jego bliskich jest rozumiane szeroko. Zbywca nie powinien poszukiwać środków utrzymania, tylko otrzymać je od nabywcy nieruchomości bez proszenia.
Z kolei nabywca nieruchomości nie powinien żądać od dożywotnika partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości, nawet jeżeli dożywotnik w tej nieruchomości zamieszkuje.
Strony mogą inaczej uregulować wzajemne obowiązki. Mogą na przykład zdecydować, że nabywca będzie regularnie wypłacał dożywotnikowi określoną sumę pieniędzy, za które dożywotnik będzie samodzielnie utrzymywał się i zapewni sobie potrzebną pomoc w razie choroby.
Jeśli to odpowiada obu stronom, mogą umówić się na to, że nabywca zorganizuje dożywotnikowi pobyt w jakimś innym miejscu, np. prywatnym domu opieki społecznej.