Z reguły każdą umowę można zawrzeć w dowolnej formie, jeśli przepisy prawne nie przewidują szczególnej formy do jej zawarcia. Są jednak umowy, które zgodnie z obowiązującymi regulacjami koniecznie muszą być zawarte z podpisem notarialnie poświadczonym lub w formie aktu notarialnego. Notariusz jest to zawód zaufania publicznego, a ponieważ wzrasta świadomość prawna społeczeństwa, to ludzie coraz częściej decydują się na podpisanie umowy w formie aktu notarialnego, który zapewnia, że umowa w swoich zapisach jest całkowicie zgodna z prawem.
Które umowy powinny być zawarte u notariusza?
Forma aktu notarialnego to szczególna forma dokumentu. Kodeks cywilny oraz pozostałe ustawy wskazują umowy, które bezwzględnie należy zawrzeć u notariusza, są to :
- umowa sprzedaży dotycząca nieruchomości, udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub jego części,
- umowa darowizny dotycząca nieruchomości, udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub jego części,
- umowa ustanowienia użytkowania wieczystego
- umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu
- umowa spółki komandytowej
- umowa spółki komandytowo-akcyjnej
- umowa spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
- umowa spółki akcyjnej
- małżeńskie umowy majątkowe
Skutki umów
Nie bez powodu wszystkie wyżej wymienione umowy należy zawrzeć w formie aktu notarialnego. Zawarcie ich w innej formie powoduje, że będą one nieważne. Każda inna, dowolna forma sprawi, iż umowa jest bezskuteczna i nie rodzi żadnych skutków prawnych.
Sprawdź również: Czy notariusz udziela porad prawnych?
Umowa z podpisem notarialnie poświadczonym
Umowa z podpisem notarialnie poświadczonym to zupełnie coś innego niż akt notarialny. W takiej sytuacji notariusz jedynie stwierdza tożsamość osób, które składają własnoręcznie podpisy pod dokumentem. Notariusz w takim przypadku nie sporządza dokumentu, nie redaguje jego treści a jedynie stwierdza tożsamość i własnoręczność podpisów. Jednakże należy pamiętać, że mimo iż notariusz nie zajmuje się treścią takiego dokumentu, to nie poświadczy podpisu pod umową która dla swej ważności wymaga formy aktu notarialnego.
Polskie przepisy prawne określają jakie umowy powinny być zawarte z podpisem notarialnie poświadczonym. Należą do nich umowy dotyczące zbycia przedsiębiorstwa, jego wydzierżawienia lub inne zmiany praw w spółkach i przedsiębiorstwach o ile przedsiębiorstwo nie jest właścicielem nieruchomości, spółdzielczych własnościowych praw lub ich części. Innym przykładem może być umowa zbycia udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. W przypadku braku podpisu notarialnie poświadczonego w wymaganych przypadkach, umowy te wedle prawa stają się nieważne.
Umowa przedwstępna
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego umowa przedwstępna to umowa, w której jedna lub obie strony w odpowiednim czasie zobowiązują się do zawarcia umowy oznaczonej, nazywanej przyrzeczoną. Umowa przedwstępna ma stanowić fundament przygotowania odpowiednich warunków do zawarcia w przyszłości umowy definitywnej.
Istnieje dowolność wyboru formy zawierania umowy, chyba że przepisy stanowią inaczej. Warto więc zwrócić uwagę na to, że jeśli umowa przedwstępna zawarta była w innej formie niż wymaga tego umowa właściwa, to w sytuacji gdy któraś ze stron uchyla się od zawarcia umowy, ciężko nawet sądownie dochodzić swoich praw. Bowiem w przypadku, gdy umowa przedwstępna zawarta będzie w takiej samej formie jak umowa przyrzeczona, to bezwarunkowo można żądać zawarcia umowy przed sądem.